Il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier professionnel à bien des égards. Mieux, ce type de placement est encore plus avantageux lorsqu’il est effectué via une société civile immobilière (SCI). Voilà le genre d’affirmation qui a de quoi intriguer n’importe quel investisseur digne du nom. Si vous vous intéressez à la question, c’est certainement parce que vous avez besoin d’une réponse sûre et fiable. Alors, ya-t-il des raisons d’acheter des locaux professionnels via une SCI ? Si oui, quelles sont-elles concrètement ?
Profiter des avantages d’une SCI professionnelle
La société civile professionnelle est une forme de SCI permettant d’acquérir un local professionnel pour son compte ou pour le louer. C’est donc la forme juridique la plus appropriée pour investir dans l’immobilier professionnel. Vous n’avez donc pas de crainte si vous voulez acheter des locaux professionnels via une SCI.
Acheter des locaux professionnels via une SCI : Les avantages fiscaux
Le principal avantage de l’acquisition de locaux professionnel via une SCI professionnelle, c’est qu’elle vous permet de profiter de certains avantages fiscaux. C’est le cas par exemple du report du déficit foncier si la SCI en réalise, vous autorisant ainsi à réduire l’assiette imposable des associés.
Vous pourrez également jouir d’abattements progressifs sur la plus-value immobilière selon le nombre d’années de détention. L’abattement est total après 30 ans de détention.
La facilitation de la transmission de patrimoine
Avec une SCI professionnelle, vous pouvez accepter de nouveaux associés au capital de la société plus facilement. Pour ce faire, vous pouvez réaliser une cession de parts sociales des associés actuels vers les nouveaux associés, qu’il s’agisse de membres de votre famille ou de personnes tierces.
Normalement, une cession de parts sociales implique le paiement des droits de mutation, notamment quand une donation entre parents et enfants a lieu. Cette condition concerne particulièrement les donations dont le montant est supérieur à 100 000€. En dessous de ce seuil, vous êtes exonéré du paiement des droits de mutation.
Il y a au moins deux associés dans une SCI
Un investissement immobilier, que ce soit dans le logement ou le professionnel, représente un placement conséquent qu’il n’est pas évident d’assumer seul. Grâce à la SCI, vous pouvez vous associer à une autre personne, car la loi impose qu’il y ait au moins 2 associés à la constitution de ce type de société. En général, le statut de l’associé ne compte pas. Il peut donc s’agir d’un membre de votre famille, ce qui faciliterait d’ailleurs la transmission de patrimoine. Dans ce cas, acheter des locaux professionnels via une SCI devient plus facile.
Quel que soit le statut de l’associé, il vous revient de déterminer ses parts dans la société en fonction de son apport au capital. Il sera proportionnel à ses bénéfices et aux risques qu’il devra supporter au sein de l’entreprise. En vous associant pour un tel projet à une autre personne, il est donc plus simple d’atteindre vos objectifs d’investissement à plusieurs plutôt que seul.
Acheter des locaux professionnels via une SCI : la liberté dans le choix du régime fiscal
L’autre avantage notable d’acheter des locaux professionnels via une SCI concerne la liberté qu’offre ce statut juridique. En effet, le régime fiscal de base de la société civile immobilière est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, on dit de la société civile immobilière qu’elle a une fiscalité transparente, car ce sont les revenus fonciers des associés qui sont directement imposés. La déclaration d’impôt se fera alors avec le formulaire Cerfa 2072.
Cependant, la loi autorise les associés à passer au régime optionnel de l’impôt sur les sociétés. Si ce changement est autorisé, le retour à l’IR n’est plus possible ensuite. Voilà pourquoi cette décision doit être mûrement réfléchie. Dans une SCI à l’IS, ce sont les bénéfices de la société qui sont imposés, après la déduction des différentes charges. C’est la raison pour laquelle on dit de la SCI à l’IS qu’elle a une fiscalité opaque. Avec ce régime fiscal, c’est le formulaire Cerfa 2065 qui doit être rempli.