Location nue ou location meublée, quel est le régime le plus avantageux sur le plan fiscal ? C’est la question que se posent la plupart des investisseurs qui se lancent en immobilier. Si la question de la rentabilité est très importante dans ce secteur, les questions fiscales le sont davantage. En effet, cela peut affecter la rentabilité de votre activité. Il est donc tout à fait normal de se poser les bonnes questions avant d’investir. Faisons le point sur les différences entre une location nue et une location meublée.
Différences entre une location nue et une location meublée : le régime fiscal
L’une des différences entre une location nue et une location meublée se situe au niveau de la fiscalité.
Location non meublée
Il faut savoir que les loyers issus d’une location vide sont soumis au régime des revenus fonciers. En tant que tels, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et le taux d’imposition n’est pas le même en fonction du montant des revenus fonciers.
Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€, la déclaration se fait automatiquement sous le régime micro foncier, grâce au formulaire n°2042.
Pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000€, ils doivent être déclarés en tant que revenus net foncier. C’est-à-dire ce qu’il reste du revenu brut (l’ensemble des loyers) après que les charges aient été déduits. Pour cela, il faudra utiliser le formulaire n°2044.
Location meublée
Les loyers issus d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Autrement dit, votre activité est considérée comme étant celle d’une entreprise et en tant que telle, certaines obligations comptables vous incombent.
Vous êtes considéré comme loueur en meublée non professionnel lorsque vos recettes annuelles issues de la location sont supérieures à 23 000€. C’est également le cas lorsque ces recettes sont supérieures aux revenus de votre foyer fiscal relavant de l’impôt sur le revenu (salaires, traitements, rentes viagères et pensions comprises).
Quant à la déclaration des revenus issus d’une location meublée, elle se fait avec le formulaire n°2042-C PRO. Elle peut se faire suivant le régime micro ou le régime réel.
Le régie micro ou la taxe forfaitaire
En ce qui concerne l’abattement forfaitaire des revenus locatifs, il est de :
- 30% pour la location vide ;
- 50% pour la location meublée.
En ce qui concerne les plafonds des loyers à respecter pour bénéficier de cet abattement forfaitaire, retenez qu’ils sont :
- plus faibles pour la location vide ;
- plus élevés pour la location meublée.
Au regard de ces différents éléments, tout porte à croire que la location meublée est le choix le plus intéressant pour bénéficier de l’abattement forfaitaire. Il faudra tout de même tenir compte d’un élément très important. En effet, les revenus de la location meublée sont assujettis à la contribution économique territoriale (CET). Le montant à ce sujet est fixé par chaque municipalité.
Différences entre une location nue et une location meublée : le régime réel
Concernant la taxation au réel, les règles sont les mêmes pour la location vide que pour la location meublée. Ce qui veut dire qu’au moment de votre déclaration d’impôts, vous devez déclarer aussi bien le montant des loyers que celui des charges.
Par contre, il faut bien préciser qu’en cas de déficit avec le régime réel, la location vide est la plus avantageuse. En effet, il est possible d’imputer le déficit à votre revenu global. Et cela, vous ne pouvez pas le faire dans la location meublée, à condition d’avoir choisi le statut de « Loueur en Meublé Professionnel » ou LMP. Pour passer à ce statut, il faut remplir plusieurs critères.
A l’une de ses différences entre une location nue et une location meublée majeure, il faut ajouter que la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux suit une procédure relativement plus complexe que celle des revenus fonciers. La plupart du temps, l’intervention d’un expert-comptable est nécessaire.