Le cautionnement est un acte par lequel une personne s’oblige vis-à-vis du bailleur à s’acquitter des dettes de son locataire lorsque celui n’est pas capable de s’en acquitter. Avant de vous engager à être caution solidaire dans un bail commercial, il est important de maîtriser le sujet. Voici donc 5 choses à savoir sur le cautionnement solidaire dans un bail commercial.
1/ Une garantie juridiquement encadrée
L’acte de cautionnement est normalement considéré comme un contrat civil. C’est l’article 2288 du Code civil qui définit de manière claire le cadre juridiquement du cautionnement. Il est des cas dans lesquels il devient un acte de commerce. C’est par exemple le cas lorsque :
- le cautionnement est indispensable à l’exercice par le locataire d’une activité commerciale ;
- la caution a un intérêt patrimonial dans l’opération commerciale pour laquelle il se porte garant, même s’il n’a pas le statut de commerçant.
2/ La forme et le contenu d’un acte de cautionnement dans un bail commercial
Contrairement à une garantie autonome qui est personnelle, le cautionnement d’un bail commercial est une sûreté réelle. Par conséquent, il doit être nécessairement écrit, qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou un acte authentifié par un notaire.
Quant à sa forme, l’acte de cautionnement doit contenir des mentions obligatoires. Les mentions les plus importantes concernent les dettes devant être payées par la caution à savoir :
- les indemnités d’occupation ;
- le dépôt de garantie ;
- les intérêts de la dette ;
- les réparations locatives.
A ces informations, il faut ajouter celles relatives à :
- la durée de validité du cautionnement ;
- l’étendue de la garantie ;
- la solidarité de l’engagement.
3/ La renonciation au bénéfice de discussion
Lorsqu’il est conclu dans le cadre d’un bail commercial, le cautionnement est presque toujours solidaire. C’est la raison pour laquelle l’acte de cautionnement doit comporter les stipulations de la solidarité de manière claire. Il s’agit en l’occurrence de l’étendue de la caution solidaire qui renonce de fait au bénéfice de discussion.
Le bénéfice de discussion est un droit dont jouit la caution lorsqu’elle est poursuivie en exécution. Il lui permet d’exiger du bailleur qu’il se tourne d’abord vers le locataire pour le recouvrement de sa créance. C’est seulement une fois que cette procédure n’aboutit pas qu’il pourra lui exiger l’exécution de son obligation.
Malheureusement, la caution solidaire ne bénéficie pas du bénéfice de discussion. Par conséquent, la caution peut être poursuivie en exécution en premier recours.
4/ Le statut de la caution dans un bail commercial
Dans le cadre d’un bail commercial, il peut y avoir plusieurs types de cautions, à savoir :
- un tiers ;
- le dirigeant de la société ;
- le locataire lui-même lorsqu’il se porte garant pour un sous-locataire.
Cas du dirigeant
Le statut de la caution dans un bail commercial est très variable. Si le locataire est une société (SAS, SA ou SARL), c’est généralement au dirigeant de se porter caution pour sa structure. Cela signifie que lorsque la société devient défaillante dans le paiement des charges et des loyers, c’est au dirigeant de s’acquitter des impayés.
Autres types de cautions
La caution dans un bail commercial peut également :
- un tiers ;
- le locataire pour le sous-locataire (dans le cas d’une sous-location ;
- une garantie bancaire (sous réserve de l’accord du propriétaire).
Cas du cautionnement conjoint
Lorsqu’il signe un acte de cautionnement solidaire, le dirigeant s’engage personnellement et individuellement. Cependant, il peut impliquer son conjoint s’il est marié sous le régime de la communauté des biens. Comme le prévoit l’article 1415 du Code civil, le conjoint qui cosigne l’acte de cautionnement n’engage que les biens communs, ses biens propres n’étant pas engagés.