La loi ELAN a apporté une véritable révolution les domaines de la location et des logements. Depuis son entrée en vigueur en novembre 2018, elle a permis de mettre une place un cadre légal autour des relations contractuelles entre bailleur et locataire, avec l’encadrement des loyers. À Lille, Lomme et Hellemmes, le dispositif est en vigueur depuis le 1er mars 2020. Comment s’applique-t-il dans ces 3 communes ?
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
C’est pour rééquilibrer le marché de l’immobilier dans les zones tendues où l’indisponibilité des biens entraîne une hausse des loyers que l’encadrement des loyers a été mis en place.
Localisé dans les zones tendues, dont Lille Lomme et Hellemmes, caractérisées par de sérieuses difficultés d’accès au logement, le dispositif permet de fixer un plafond des loyers, appelé loyer de référence majoré.
En vertu de celui-ci, tout propriétaire qui met son logement en location dans les communes de Lille, Lomme et Hellemmes, il est tenu de respecter les loyers de référence fixés par la préfecture pour les biens présentant les mêmes caractéristiques que le sien, à savoir :
- la date de construction ;
- le nombre de pièces ;
- le type de location (location nue ou location meublée).
Quels sont les logements concernés ?
L’encadrement des loyers s’applique à tous les baux signés après février 2020 ; tout dépend du type de logement. Au nombre des logements exclus du dispositif, on peut citer :
- les logements en sous-location ;
- les logements meublés de tourisme ;
- des logements sociaux de type HLM ;
- les logements soumis à la loi de 1948 ;
- les logements situés dans les résidences de services ;
- et les logements conventionnés par l’ANAH, hors conventions à loyer intermédiaire.
Quels sont les baux concernés ?
L’encadrement des loyers concerne tous les baux de location de logement, y compris le bail mobilité, ainsi que les colocations à bail unique ou à bail individuel.
Quel que soit le type de bail, il est important de préciser que les règles d’application du dispositif ne sont pas les mêmes, selon qu’il s’agit d’une première mise en location, d’un renouvellement de bail ou d’une mise en location après un certain temps.
En cas de première location
Dans le cas d’une première location, le bail doit mentionner le loyer de base, qui doit correspondre au montant hors charges et hors complément de loyer. Il doit être inférieur ou égal au montant du loyer de référence majoré prévu par la préfecture pour les villes de Lille, Lomme et Hellemmes.
En cas de renouvellement de bail
L’encadrement des loyers s’applique aussi lorsque le contrat de location doit être renouvelé. Si le précédent loyer est supérieur au loyer de référence majoré et qu’il a été défini avant la mise en vigueur du dispositif, le bailleur est obligé de procéder à une diminution. S’il n’y consent pas, le locataire peut tout à fait intenter une action en diminution de loyer.
Si au contraire, le propriétaire appliquait un loyer inférieur au loyer de référence minoré, la loi l’autorise à demander une réévaluation de loyer. Il pourra alors, sur décision d’un juge, augmenter le montant du loyer sans essuyer une opposition du locataire.
En cas de mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation
Si le loyer de base lors de la dernière location a été sous-évalué, le propriétaire est en droit d’en augmenter le montant. Ce droit lui est aussi accordé dans les cas où le loyer de base n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois ou que des travaux de mise aux normes de décence ou d’amélioration ont été réalisés après la sortie du dernier locataire.
Même si une hausse est acceptée, elle ne doit pas porter le loyer de base au-delà du loyer de référence majoré défini par la préfecture.
En cas de mise en location après plus de 18 mois d’inoccupation
Pour un bien resté inoccupé pendant plus de 18 mois, le propriétaire doit aligner le nouveau loyer de base au loyer de référence majoré. Une action en diminution peut être engagée par le locataire si le loyer fixé par le bailleur excède le loyer de référence.