Le prêt hypothécaire est l’un des rares crédits que vous pouvez rembourser par anticipation. Vous ne pouvez le faire sans avoir à payer de frais de paiement anticipé. On parle de prêt hypothécaire non remboursable par anticipation. Malheureusement, cela est possible, à condition de choisir la formule du remboursement anticipé dès la signature du contrat de prêt. Certains emprunteurs, n’ayant pas préalablement fait ce choix, souhaitent rembourser leur prêt avant le terme convenu,s’exposant ainsi à des frais. Ceux-ci se calculeront soit suivant un taux fixe, soit suivant un taux variable. Alors, quelle option est la plus intéressante ?
Le principe
On dit d’un prêt hypothécaire qu’il est non remboursable par anticipation, lorsque la banque vous autorise à payer par anticipation, à refinancer, à renégocier votre crédit avant son terme, à condition que vous payiez des frais de paiement anticipé. En cela, cette option s’oppose au prêt hypothécaire remboursable par anticipation. Ce dernier n’engendre pas de frais en cas de paiement anticipé, de refinancement ou de renégociation du prêt avant le terme de sa durée.
Le prêt hypothécaire non remboursable par anticipation est un crédit auquel on applique généralement un taux d’intérêt relativement faible. Il s’avère que les frais de paiement anticipé sont calculés selon qu’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou d’un prêt à taux variable. La question est de savoir comment ces frais doivent être calculés selon le type de prêt hypothécaire.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux fixe
Vous avez contracté un prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux fixe. Si vous décidez de rembourser par anticipation, les frais de paiement anticipé sont calculés de deux manières.
La banque peut prélever 3 mois d’intérêt sur le montant que vous souhaitez payer de manière anticipée. La réelle question est de savoir à quoi correspondent ces intérêts :
- d’une part, la banque calcule le taux applicable en cas de paiement anticipé sur la base du taux annuel de votre prêt hypothécaire ;
- d’autre part, la banque peut aussi décider de plutôt prendre en compte l’écart entre le taux d’intérêt du prêt et le taux de référence sur la même durée.
Si le remboursement anticipé est partiel, le calcul des frais de paiement anticipé se fera seulement sur la portion des fonds payés par anticipation. Dans le cas où le remboursement anticipé est total, le calcul des frais de paiement anticipé se fera sur l’ensemble du capital restant dû.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux variable
Si le paiement anticipé concerne un prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux variable, la base du calcul des frais de paiement anticipé est le même; à savoir 3 mois d’intérêt sur le montant payé par anticipation. Étant donné que le taux est variable, la banque procédera au calcul en utilisant un taux d’intérêt préférentiel.
Votre banque calculer le montant exact de vos frais de paiement anticipé selon les spécificités de votre contrat de prêt. Il vous fournira ensuite un relevé de remboursement. En outre, il existe des calculateurs qui permettent de faire cet exercice.
Pour exemple, considérons que vous souhaitez rembourser par anticipation le capital restant de votre prêt hypothécaire qui s’élève à 60 000€. La banque prendra en compte son taux d’intérêt préférentiel applicable à la date à laquelle elle a établi le relevé de remboursement intégral. Le taux devant être indiqué sous nombre décimal, s’il est de 5%, il devient 0,05. Le capital restant dû sera alors multiplié par le taux préférentiel de la banque pour obtenir une estimation annuelle. Ici, on obtient 3000€ au titre des frais d’intérêts annuels. Pour obtenir les intérêts mensuels, il faudra diviser le montant par 12. Cela correspond à 250€, qu’il faut multiplier par 3 pour avoir les 3 mois d’intérêt. Vous aurez donc à payer 750€ de frais de paiement anticipé.