L’immobilier commercial est un secteur qui attire de plus en plus de monde en raison de son énorme potentiel : placement sûr, excellente rentabilité, gestion simplifiée, bail de longue durée… En somme, tous les éléments sont réunis pour faire de l’investissement dans un bien commercial un très bon placement. Encore faut-il que vous sachiez comment investir dans ce secteur. À ce propos, voici les différentes étapes pour y parvenir.
Étape 1 : choisir le mode d’investissement
L’investissement dans l’immobilier commercial peut se faire de différentes manières. Vous avez le choix entre l’investissement direct et le placement dans une société spécialisée dans le placement en immobilier commercial.
Investir directement
Dans le premier cas, la principale contrainte concerne le capital. Celui doit être conséquent pour vous permettre d’acquérir le bien de votre choix. De cette façon, vous êtes seul à bénéficier des revenus locatifs et à endosser les risques liés à cette activité.
Ensuite, c’est à vous qu’incombe la tâche de trouver le bien en question. Vous pouvez confier cette tâche à une agence immobilière, mais vous avez le dernier mot pour le choix final. C’est d’autant plus important qu’il vous revient à vous et à vous seul de juger s’il s’agit ou non d’une bonne affaire.
Pour finir, investir directement vous soumet d’emblée au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (régime des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux). Sur le long terme, c’est un régime très pesant, avec des pourcentages d’impôt pouvant aller jusqu’à 75% selon vos revenus. De même, la taxe sur la plus-value immobilière est assez conséquente.
Placement en société d’investissement en immobilier
Dans une société d’investissement en immobilier, surtout quand il s’agit de société civile (SCI ou SCPI), il y a toujours deux associés au minimum. Par conséquent, le capital à investir est constitué des apports de chacun, ce qui permet aux petits investisseurs de prendre part à l’investissement.
En outre, la société a à sa tête un gérant qui s’occupe de toute la gestion. Il s’occupe de la recherche des bons investissements et selon les prérogatives qui lui sont reconnues aux statuts de la société, il peut ou non vous consulter pour réaliser un investissement. Dès les premiers revenus, les associés sont rémunérés à hauteur de leurs investissements. Ainsi, les bénéfices et les risques sont encourus au prorata de votre investissement.
Réaliser un placement via une société d’investissement immobilier vous confère de nombreux avantages au plan fiscal. Si l’impôt sur le revenu est le régime fiscal par défaut, vous pouvez faire le choix du régime optionnel de l’impôt sur les sociétés. Ce ne sont alors plus vos revenus qui sont imposés, mais plutôt les bénéfices de la société.
En plus, avec une SCI par exemple, vous pouvez effectuer la transmission de patrimoine et céder le bien immobilier sans avoir à payer de plus-value immobilière.
Étape 2 : choisir le type de bien
En ce qui concerne le choix du type de bien commercial dans lequel investir, vous avez plusieurs choix. Dans la catégorie des biens immobiliers commerciaux, on recense :
- les locaux commerciaux (magasins, boutiques) ;
- les immeubles de bureaux (urbains et suburbains) ;
- les entrepôts ;
- les parkings ;
- les restaurants ;
- les bars ;
- les locaux spéciaux ;
C’est à vous d’évaluer le potentiel de chaque type de bien et de choisir celui qui vous semble les plus demandés.
Étape 3 : choisir l’emplacement
Le choix de l’emplacement est l’une des étapes les plus importantes du processus de l’investissement dans l’immobilier commercial. C’est en effet la zone géographique où se situe le bien qui déterminera sa rentabilité.
Pour un local commercial, il faut privilégier les rues marchandes, les grandes artères… tous les endroits qui permettent à une entreprise, à un restaurateur, à un artisan… d’avoir une très bonne visibilité. En gros, l’emplacement doit être favorable à l’achalandage.