Le bail étudiant est un contrat dérogatoire du statut des baux d’habitation. Reprenant certaines caractéristiques du bail meublé classique, il comporte tout de même ses propres particularités. C’est ce qui lui permet d’être un bail particulièrement avantageux pour les personnes éligibles, à savoir les étudiants. La question est de savoir quels sont les avantages de ce contrat de location. Voici quelques éléments de réponses.
Un contrat de location réglementé
C’est la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation qui pose le cadre juridique du bail étudiant, depuis les conditions de sa conclusion jusqu’à celles de sa résiliation. Elle établit que le bail étudiant est un contrat de location particulier dont les règles sont identiques à celles qui régissent les habitations à usage de résidence principale, à quelques exceptions près.
Si le rôle de cette loi est non négligeable dans le cadre réglementaire du bail étudiant, c’est l’apport de la loi ALUR du 27 mars 2014 qui a été le plus déterminant. Cette loi a clairement mis en place un régime du bail étudiant et son impact sur la location meublée a été très significatif.
La loi ALUR, en son article 8, définit clairement les équipements et le mobilier qui doivent être présents dans une location meublée afin de permettre au locataire de mener une vie décente. D’autres points ont également été renforcés dans le régime du bail étudiant dans le but de renforcer la sécurité juridique, aussi bien du locataire que du bailleur.
Un contrat facile à résilier
Les conditions de résiliation du bail étudiant sont très particulières. En l’espèce, la reconduction tacite n’est pas admise. Au terme prévu dans le contrat, le locataire doit libérer le logement. Cette particularité permet au locataire de préparer sa sortie de la location avant le terme du bail. Le bailleur, lui, est dispensé de la contrainte de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour notifier au locataire son désir de résilier le contrat. En bref, la procédure est nettement plus facile.
Toutefois, dans le cas d’une résiliation anticipée, les conditions imposées par la loi ALUR sont à la faveur du locataire. En effet, celui-ci est autorisé à rompre le contrat à tout moment, ce qui n’est pas le cas pour le propriétaire. La restriction imposée au bailleur évite à l’étudiant locataire de se mettre en quête d’un nouveau logement en pleine année universitaire.
Même si le droit de résiliation anticipée lui est accordé, le locataire doit notifier sa volonté de rompre le bail en adressant à son propriétaire un préavis sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut lui être signifiée par acte d’huissier ou peut être remise en mains propres contre un émargement ou un récépissé.
Un contrat qui donne droit à des aides de l’État
En tant que locataire dans un bail étudiant, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides afin de faire face aux dépenses liées à la location. Il s’agit notamment de :
- la caution Visale d’Action Logement ;
- l’allocation de logement à caractère social (ALS) ;
- l’aide personnalisée au logement (APL) ;
- le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- l’aide Loca-Pass.
Une fiscalité intéressante pour le bailleur
Le bail étudiant n’est pas seulement avantageux pour l’étudiant. Le bailleur en tire également de nombreux bénéfices, notamment au plan fiscal. En effet, les règles fiscales d’un bail étudiant sont les mêmes que celles d’un bail meublé classique. Les revenus issus de la location d’un logement en bail étudiant sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les revenus locatifs sont soumis d’office à ce régime fiscal lorsque :
- le bailleur fait de la location meublée ;
- l’activité locative se fait à titre habituel ;
- le chiffre d’affaires hors taxes de la location est inférieur à 70 000€ annuels.
La fiscalité du bail étudiant généralement compte du statut du bailleur, à savoir s’il est loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel. C’est en fonction de cela qu’on décidera si les revenus doivent être rattaché au régime forfaire propre aux microentreprises ou au régime réel propre aux entreprises réalisant un chiffre d’affaires plus important.