Durant la période de validité d’un contrat de location, les travaux à réaliser au sein de l’appartement loué sont partagés entre le bailleur et le locataire. De la réparation des gros murs et des voûtes au simple remplacement d’interrupteur en pensant par le rétablissement des poutres et l’entretien, le bail répartit les différents travaux entre les deux parties en l’absence d’amendements conventionnés. Dans le présent article, nous nous intéresserons aux travaux à la charge du locataire dans une location.
Liste des réparations locatives à la charge du locataire
La liste des réparations locatives est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. On en retient que les travaux courants à la charge du locataire se résument en 4 types.
L’entretien de l’extérieure et des systèmes d’ouverture
De l’allée à la cour ou au jardin, l’entretien de l’extérieure consiste à désherber, nettoyer, tondre, etc. sur l’espace extérieur du logement ou du local commercial. À cela s’ajoute la réparation des systèmes d’ouvertures (portes et fenêtres). Ainsi, leur bon fonctionnement contribue à la sécurité du locataire. À ce niveau, il convient de préciser que, si la réparation d’une vitre brisée revient au locataire. Le remplacement d’un volet défectueux ne relève de sa responsabilité que lorsque le problème provient de sa faute.
Les travaux mineurs sur la structure du bâtiment
Puisque les travaux sur les plafonds, murs, cloisons et revêtements de sol participent à l’assainissement du logement ou du local, le locataire est tenu de les garder propres. Cela dit, il assure les menus raccords de peintures et tapisseries. Il remplace les matériaux de revêtement et rebouche les trous éventuellement causés par son occupation (pose de tableaux, miroirs, etc..). De plus, les autres travaux courants de réparation (repassage de peinture par exemple) et d’entretien (sur les parquets, moquette, lino…) sont du ressort du locataire sauf ceux occasionnés par la vétusté (des précisions dans la suite de l’article).
L’entretien des diverses installations
L’entretien des installations de la plomberie et des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité relève également de la responsabilité du locataire. Plus précisément, il peut s’agir d’un joint de robinet à changer, d’un tuyau de raccordement de gaz à remplacer, d’une canalisation d’eau à déboucher ou simplement d’un interrupteur électrique à remplacer. En revanche, lorsque survient une fuite d’eau due à la vétusté des canalisations, propriétaires d’en assurer la réparation. Par ailleurs, en ce qui concerne l’entretien annuel de la chaudière individuelle, les dépenses sont à la charge du locataire sauf dispositions contraires prévues dans le bail.
L’entretien des électroménagers
Le locataire doit aussi veiller à l’entretien courant des éviers, appareils sanitaires et électroménagers. Il doit nettoyer les dépôts de calcaire et remplacer les tuyaux flexibles de douche. Il en est de même pour les autres équipements du logement cités dans le contrat de location. Ceux-ci doivent être entretenus et réparés par le locataire.
Réparation locative : le cas des travaux occasionnés par la vétusté
La vétusté est liée au vieillissement naturel des équipements ou du bâtiment. Ceci dit, les travaux de réparation engendrés n’engagent pas le locataire. D’ailleurs, le décret 2016-382 qui précise les modalités de réalisation d’un état des lieux impose de tenir compte de la vétusté lors de la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie. Cela permet de marquer la différence entre vétusté et détérioration.
Ainsi, lors de la signature du bail, il serait judicieux de s’entendre sur une grille de vétusté à inscrire dans le contrat de location. Cette grille comportera les principaux matériaux et équipements de l’appartement loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels qui détermineront le prix des réparations locatives.
Autrement dit, si l’achat et l’installation d’un détecteur de fumée sont à la charge du bailleur, alors son entretien et son renouvellement éventuel seront à la charge du locataire. En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur a le droit de retenir sur le dépôt de garantie le montant correspondant aux réparations locatives.