L’un des principaux risques avec l’investissement locatif, ce sont les litiges liés aux impayés de loyer. Face à un locataire qui refuse de payer ses impayés de loyers, le commandement de payer est le plus souvent l’une des meilleures armes. En tant que bailleur, vous devez donc en connaître le sens, les principes et le fonctionnement.
Qu’est-ce que le commandement de payer ?
Le commandement de payer est un acte qui exige d’un locataire le paiement de ses dettes locatives. Le document est le plus souvent rédigé et adressé au locataire par le biais d’un huissier de justice. Il fait le point, mois après mois, de la totalité de la dette locative et des sommes que le bailleur a déjà encaissées (qu’il s’agisse de versements de la CAF ou de paiements partiels du locataire).
Un délai est donné dans le commandement de loyer pour le règlement de la dette, sans quoi, le bailleur sera en droit d’engager une action en justice pour ordonner l’expulsion du locataire. En tant que procédure réglementée, la délivrance d’un commandement de payer suit certaines règles.
Comment se déroule la mise en œuvre du commandement de payer ?
Vous l’aurez compris ! Le commandement de payer est une arme au service du recouvrement de créances. Cependant, pour en profiter pleinement, il est nécessaire de connaître les différentes étapes de sa mise en œuvre.
Étape 1 : quand adresser un commandement de payer ?
Le commandement de payer est adressé au locataire seulement après une ou plusieurs tentatives de résolutions à l’amiable du litige. En général, la résolution à l’amiable prend la forme soit d’une remise de dettes partielle, soit d’un échelonnement des paiements. Lorsqu’elle aboutit, cette tentative fait économiser aux parties les frais de procédures.
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dès que le commandement de payer est adressé par l’huissier au locataire, ce dernier n’a que deux mois pour payer la totalité de la dette.
Étape 2 : que faire quand le locataire refuse de payer ?
Deux mois après l’envoi du commandement de payer, votre locataire ne s’est toujours pas acquitté de ses dettes locatives. À partir de là, le bailleur a le choix entre contacter la caution du locataire ou faire valoir la clause résolutoire du bail de location.
Très souvent incluse dans les contrats de location, la clause résolutoire indique que le bailleur a le droit de résilier le bail dès lors que le locataire cesse de s’acquitter de ses obligations contractuelles ; le paiement du loyer étant reconnu aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme une obligation du locataire.
Avec l’aide d’un cabinet spécialisé, vous pouvez éditer un dossier de saisine du juge. Celui-ci ordonnera l’expulsion du locataire une fois qu’il aura constaté la résiliation du bail. Ensuite, un huissier de justice se chargera d’exécuter la décision d’expulsion. Cette décision est presque toujours prononcée en amont à une décision de remboursement de dette.
Étape 2 bis : que faire quand le locataire décide de payer ?
Au bout du délai de 2 mois, le locataire décide de payer ses dettes locatives. Notons que la plupart du temps, il demande un plan d’apurement de sa dette locative. Il s’agit d’un accord à l’amiable entre le propriétaire et le locataire grâce auquel le remboursement des loyers impayés est planifié sur la base d’un échéancier.
Il se peut que le locataire, en dépit des échéances de paiement convenues, ne s’acquitte pas de sa dette. Le propriétaire sera alors en droit de saisir un juge d’instruction pour faire valoir la clause résolutoire. Pour finir, le bail pourra être résilié et l’expulsion du locataire sera ordonnée.